Vivienda: Comprar una vivienda

 

¿Qué implicaciones fiscales tiene la adquisición mediante compra de una vivienda?

En el momento de la compra, puede surgir la duda de ¿cuándo se está obligado a tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y cuando por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?.

* IVA

Con carácter general, cuando se trata de viviendas de nueva construcción, la adquisición se encuentra sujeta al IVA.

El importe a pagar por este impuesto varía en función de las características de la vivienda:

- Tipo impositivo del 4%: Cuando la vivienda adquirida sea calificada administrativamente como de:

- Protección oficial de régimen especial,
- o de promoción pública realizándose la entrega por el promotor de la misma,

- Tipo impositivo del 10%: En los demás casos.

Cuando conjuntamente con la vivienda se transmitan garajes (2 como máximo) y otros anexos situados en el mismo edificio que aquella, se aplicará a los garajes y anexos el mismo tipo impositivo de IVA que corresponda a la vivienda.

Si no se transmiten simultáneamente con la vivienda, a los garajes y anexos se les aplicará el tipo general del 21%.

El comprador deberá pagar el IVA de la adquisición de la vivienda al vendedor y será este quien deba ingresar el IVA de la operación en Hacienda.

Las adquisiciones de viviendas que tributen por IVA, tributarán también por AJD (Actos Jurídicos Documentados), que supone el 0,5% del valor de la vivienda (ver apartado de valoración de vivienda) sin computar el IVA, siendo el adquirente el obligado a satisfacer dicho impuesto.


* ITP

Con carácter general, la adquisición de viviendas entre particulares o de segunda mano, tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

El tipo impositivo será del 4% tanto para la vivienda como para los garajes (2 como máximo) y otros anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda. No tendrán la consideración de anexos los locales de negocios, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda.

No obstante, tributaran al 2,5%, las siguientes transmisiones:

- Viviendas cuya superficie construida no sea superior a 120 m2

- Viviendas unifamiliares cuya superficie construida no sea superior a 120 m2 y la superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación no sea superior a 300 m2

También tributaran al 2,5% las siguientes transmisiones cuando el adquirente sea titular de familia numerosa:

- Viviendas, así como sus garajes con un máximo de 2 unidades y anexos

- Viviendas unifamiliares

Requisitos que se deben reunir para la aplicación del tipo reducido del 2,5%:

1.    No ser propietario de otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del termino municipal en que se adquiere la vivienda

2.    Que la vivienda se destine a residencia habitual del adquirente en los términos descritos en la Norma y reglamento de IRPF.

3.    Que en el documento de adquisición se exprese que se cumplen los requisitos señalados anteriormente

El obligado a realizar el pago de este impuesto a la Diputación es el propio adquirente.

Valoración de la vivienda

A efectos del ITP y AJD la vivienda deberá valorarse por su valor real.

No obstante, la Administración podrá comprobar el valor de la misma. La Diputación, mediante Decreto Foral, aprueba normas de valoración de bienes inmuebles rústicos y urbanos y que constituyen el “valor mínimo” computable por el que deberá tributarse en ITP y AJD, y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Sin embargo, si el valor mínimo computable es inferior al valor real, se deberá tributar por éste último.

IRPF

¿La propiedad de una vivienda debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

Si la residencia habitual de la persona que ha adquirido la vivienda se encuentra en el Territorio Histórico de Álava, desde el ejercicio 2007 no se tributa por la mera tenencia de inmuebles en el IRPF.

En el supuesto de que posteriormente la vivienda sea alquilada, se puede consultar “Vivienda: Alquilar una vivienda”.

Deducción en el IRPF por adquisición de vivienda habitual

Cuando la vivienda adquirida va a destinarse a ser la vivienda habitual del adquirente, éste podrá practicar una deducción en su declaración de IRPF sobre las cantidades destinadas a la adquisición (Ver pregunta: ¿Cómo se calcula la deducción por adquisición de vivienda habitual?).

¿Qué se considera vivienda habitual?

Aquella vivienda que constituye la residencia continuada del adquirente durante al menos 3 años.

Para que sea considerada residencia habitual, es preciso que, una vez adquirida, la vivienda sea efectivamente habitada en el plazo de un año.

La vivienda no perderá la condición de habitual, a pesar de no cumplirse el plazo de 3 años, cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:

- Celebración del matrimonio o constitución de la pareja de hecho.

- Fallecimiento del contribuyente.

- Traslado laboral, obtención del primer empleo o de otro empleo

- La vivienda no está adaptada al grado de discapacidad que pueda tener un ciudadano, o un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho que conviva con el contribuyente

- Separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho

- Circunstancias económicas que impidan hacer frente al pago de la vivienda en el plazo de tres años u otras circunstancias análogas.

¿Cómo se calcula la deducción por adquisición de vivienda habitual?

- Regla General: Cuantía de la deducción y límite anual.

Los contribuyentes podrán deducirse en su declaración por el IRPF el 18% sobre de las cantidades destinadas durante el año a la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos en que haya incurrido el contribuyente para dicha adquisición (Ej. Gastos notariales y del Registro de la Propiedad, impuestos, comisiones).

Si el contribuyente ha solicitado un préstamo para la adquisición de la vivienda habitual podrá deducir, adicionalmente a las cantidades destinadas a su amortización, el 18% de los intereses satisfechos durante el año, incluidos los gastos en que haya tenido que incurrir para la concesión de dicha financiación (Ej. comisiones de estudio o apertura, impuestos, gastos notariales y del Registro de la Propiedad).

No obstante, la deducción máxima anual por todos los conceptos que dan derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (cantidades destinadas a la rehabilitación de la vivienda, a cuentas ahorro vivienda o la adquisición de la vivienda, incluidos los intereses satisfechos por la financiación ajena) será de 1.800 euros por cada contribuyente.

Ello implica que aunque los importes satisfechos por quien adquiere su vivienda habitual sean superiores a 10.000 €, no pueda generar deducción por el exceso.
 


Ejemplo 1

El Sr. X, adquiere su vivienda habitual por 300.000 euros en el año “n”. Abona el precio de compra con 5.000€ de sus ahorros y solicita un préstamo por 295.000 €. Antes de entrar a vivir en la vivienda adquirida realiza, en el año “n”, obras de rehabilitación por importe de 1.000 € que también tenía ahorrados.
.
Durante el año “n” ha satisfecho 1.000 € por la amortización del préstamo, y 2.000 € en concepto de intereses.
¿Qué deducción por compra de vivienda podrá aplicar el Sr.X en su declaración de I.R.P.F. del ejercicio “n”?

La deducción que podría aplicar el Sr. X en su declaración será de 1.620 euros, el 18% de 9.000 euros, importe total de los conceptos que generan derecho a deducción (18% x (5.000+1.000+1.000+2.000).

Si las obras de adecuación hubiesen alcanzado los 10.000 euros, exclusivamente podría generar la deducción por 1.800 euros, ya que el 18% del importe total de los importes destinados a la adquisición de su vivienda en el ejercicio, 18% de 18.000 euros (3.240 euros), supera el límite máximo de la deducción anual.


Ejemplo 2

El Sr. X para poder adquirir su vivienda habitual, que le costó 302.000€, solicitó un préstamo al banco por importe de 300.000 euros, con un determinado tipo de interés.

Pongamos que el Sr. X en el año “n” ha tenido que pagar las siguientes cantidades:
 Amortización del capital =3.000 euros anuales
 Intereses = 6.000 euros anuales

¿Cuánto se puede deducir X en su declaración de IRPF?
 3.000 * 18% = 540 euros
 6.000 * 18% = 1.080 euros
 Total …………1.620 euros
 Deducción del Sr. X….1.620 euros


Regla especial: Cuantía de la deducción y límite anual.

El porcentaje de deducción por adquisición de vivienda habitual puede ser del 23%, excepto para el supuesto de cuentas ahorro vivienda, cuando el contribuyente:

-  Tenga una edad inferior a 30 años
-  Sea titular de familia numerosa (Consúltese “Familia: Familia numerosa”)
-  Por decisión judicial esté obligado a satisfacer cantidades para la adquisición o rehabilitación de la vivienda familiar (Consúltese “Familia: separarse, divorciarse y disolver pareja de hecho”)

En estos supuestos, la deducción máxima se incrementa hasta los 2.300 euros para cada contribuyente que cumpla los requisitos.

No obstante, cuando los importes satisfechos sean superiores a 10.000 €, no podrá generarse deducción por el exceso.


Ejemplo 3

El Sr. X, de 28 años de edad, para poder adquirir su vivienda habitual, que le costó 302.000€, solicitó un préstamo al banco por importe de 300.000 euros, con un determinado tipo de interés.

En el año “n” el Sr. X ha tenido que pagar las siguientes cantidades:
 Amortización del capital = 3.000 euros anuales
 Intereses = 6.000 euros anuales

¿Cuánto se puede deducir X en su declaración de IRPF?
 3.000 * 23% = 690 euros
 6.000 * 23% = 1.380 euros
 Total ………………2.070 euros
 Deducción del Sr. X….2.070 euros (no supera el límite de 2.300 euros)

¿Qué ocurre si en la declaración del ejercicio no puedo aplicar toda la deducción generada por falta de cuota del IRPF?

La deducción por inversión en vivienda generada, que no haya podido aplicarse en su totalidad, no puede dejarse pendiente de aplicación para ejercicios posteriores. La parte de la deducción que no pueda aplicarse en la declaración del ejercicio de su generación, se pierde.

¿Hasta cuándo puedo beneficiarme de la deducción por adquisición de la vivienda habitual?

No hay un límite temporal para la aplicación de esta deducción, pero sí existe un límite cuantitativo, ya que la deducción máxima por este concepto a lo largo de su vida, no podrá exceder de 36.000 euros. (Incluidos los contribuyentes que se encuentren en la regla especial).

El importe de los 36.000 euros, se minorará en el 18% de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de una anterior vivienda habitual, a la que haya sido aplicable la exención por reinversión (Consúltese “Vivienda: Vender una vivienda”). 

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