Vivienda: Vender una vivienda

 

La venta de una vivienda tiene diversas consecuencias fiscales, existiendo determinadas especialidades cuando se trata de la transmisión de la vivienda habitual.

¿Cómo se calcula la ganancia obtenida en la transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

En primer lugar, habrá que determinar si de la transmisión de la vivienda se deriva una ganancia patrimonial.

Existirá ganancia patrimonial si el valor de transmisión es superior al valor de adquisición actualizado por aplicación de los coeficientes de actualización aprobados anualmente, y que varían en función del año de adquisición de la vivienda.

Ejemplo:

- Compra de la vivienda en 1996 por 150.000 euros

- Venta de la vivienda en 2012 por 250.000 euros

1º Actualizar valor = 150.000 x 1,544 (coeficiente para 1996) = 231.600 euros

2º Cálculo de la ganancia = 250.000 – 231.660 = 18.400 euros

Por lo tanto la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual es de 18.400 euros.

En principio, la ganancia obtenida por la transmisión tributará en el IRPF formando parte de la base imponible del ahorro.

Ahora bien, cuando la vivienda haya sido adquirida con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, procederá la aplicación de determinados coeficientes correctores que disminuirán el importe de la ganancia patrimonial obtenida con anterioridad al 1 de enero de 2007. Los coeficientes reductores se aplicarán sobre la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 2006. El importe de la ganancia restante formará parte de la base imponible del ahorro.

Los coeficientes correctores se aplicarán de la siguiente manera:

- Se determinará el periodo de permanencia de la vivienda en el patrimonio del contribuyente, computando el número de años que medie entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996, redondeando por exceso. 

- El coeficiente reductor en el caso de bienes inmuebles será del 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos.

Ejemplo:

- Fecha de adquisición de la vivienda 1 de marzo de 1990.

- Fecha de transmisión 28 de febrero de 2012.

- Importe de la ganancia: 150.000 euros.

- Se ha considerado que todos los años tienen 365 días.

1º Periodo de permanencia: 7 – 2 = 5 años.

2º Coeficiente reductor: 11,11% x 5 = 55,55%

3º Cálculo de la ganancia generada antes del 1 de enero de 2007:

           

150.000 x 6.146 / 8.030 = 114.806,97 euros

(Desde el 01/03/1990 hasta el 28/02/2012: 8.030 días)

(Desde el 01/03/1990 hasta el 31/12/2006: 6.146 días)

Sobre esta parte de la ganancia patrimonial se aplicarán coeficientes reductores:

Ganancia no tributable: 114.806,97 x 55,55% = 63.755,27 euros

Ganancia que tributa formando parte de la base imponible del ahorro: 114.806,97 – 63.755,27 = 51.031,70 euros

4º Cálculo ganancia generada a partir del 1 de enero de 2007:

150.000 x 1.884 / 8.030 = 35.193,03 euros

(Desde el 01/03/1990 hasta el 28/02/2012: 8.030 días)

(Desde el 01/01/2007 hasta el 28/02/2012: 1.844 días)

Esta parte de la ganancia tributará formando parte de la base imponible del ahorro. 

¿Qué ocurre cuando se ha transmitido la vivienda habitual?

En este caso, también resultan aplicables las reglas anteriores, pero la ganancia podrá quedar exenta si el importe recibido en la transmisión es reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando se reinvierta un importe inferior al obtenido en la transmisión, quedará exenta la parte de la ganancia correspondiente a la cantidad reinvertida.

Ejemplo:

- Venta de la vivienda habitual en 2012 por 200.000 euros

- Ganancia en la transmisión: 100.000 euros

- Compra de la nueva vivienda habitual en 2012 por 150.000 euros

1º Cálculo de la ganancia exenta: (150.000 / 200.000) x 100.000 = 75.000 euros

El resto de la ganancia, esto es, 25.000 euros, tributará formando parte de la base imponible del ahorro.

El 18% de la ganancia acogida al beneficio de la exención por reinversión disminuirá el importe del crédito vivienda de 36.000 euros. Para más información sobre el crédito vivienda consúltese:(“Vivienda: comprar una vivienda”)

La vivienda tendrá el carácter de vivienda habitual cuando el contribuyente haya residido en ella durante un periodo continuado de, al menos, tres años.

No obstante lo anterior, la vivienda no pierde tal carácter cuando se den las siguientes circunstancias:

- Celebración del matrimonio o constitución de la pareja de hecho.

- Fallecimiento del contribuyente.

- Traslado laboral, obtención del primer empleo o de otro empleo

- La vivienda no está adaptada al grado de discapacidad que pueda tener un ciudadano, o un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho que conviva con el contribuyente

- Separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho

- Circunstancias económicas que impidan hacer frente al pago de la vivienda en el plazo de tres años u otras circunstancias análogas.

Para aplicar la exención, la nueva vivienda habitual debe adquirirse en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión. Como novedad, este plazo ha sido ampliado a 4 años en los siguientes casos:

- Cuando la nueva vivienda se haya adquirido entre el 1 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2008 y la anterior se haya transmitido posteriormente. 

- Cuando la anterior vivienda se haya transmitido entre el 1 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2008.

Si la reinversión no se realiza en el año de la transmisión, el contribuyente deberá indicar en la declaración del IRPF su intención de reinvertir.

Como consecuencia de la aplicación de la exención, el crédito por inversión en vivienda habitual, por importe de 36.000 euros, al que tienen derecho los contribuyentes del IRPF quedará disminuido en el 18% de la ganancia exenta.

Pérdida de deducciones en el IRPF

Habrá que tener en cuenta que el incumplimiento de la obligación de residir durante un periodo continuado de, al menos, tres años en la vivienda transmitida sin que se produzcan las circunstancias enunciadas anteriormente, supone la pérdida de las deducciones practicadas por la adquisición de vivienda habitual que se hubiesen disfrutado en el IRPF de años anteriores.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Otro Impuesto que interviene en la venta de una vivienda es el ITP. Si bien en este caso el obligado al pago es la persona que compra la vivienda. Para más información consúltese “Vivienda: Comprar una vivienda”.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) (IIVTNU)

La transmisión de una vivienda obliga también a liquidar la plusvalía municipal. En este caso es el vendedor quien queda obligado al pago de dicho impuesto.

La cantidad a pagar vendrá determinada por el porcentaje que fije cada Ayuntamiento (el tipo máximo será del 30%) que será aplicado al incremento de valor del terreno generado durante los años de tenencia, con un máximo de 20 años.

Para determinar el incremento de valor, como regla general, se tomará como referencia el valor del terreno que aparezca en el recibo del IBI, al que se aplicarán los porcentajes de incremento establecidos por cada Ayuntamiento (los coeficientes oscilarán entre el 3% y el 3,7%).

Ejemplo:

- Valor del terreno en el momento de la venta, según recibo IBI = 60.000 euros

- Tipo fijado por el Ayuntamiento para determinar el incremento de valor en un periodo de 5 años = 3%

- Tipo impositivo = 30%

El importe a satisfacer asciende a:

 (60.000 x 3%) x 30%= 540 euros.

Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI)

Simultáneamente a la venta de una vivienda, se ha de realizar el cambio de la titularidad del bien, ya que es el titular del bien el que queda obligado al pago del IBI.

Hay que tener en cuenta que el obligado a pagar este impuesto es la persona que sea titular de la vivienda a 1 de enero, por lo que en el año de la venta, quien debe satisfacer este impuesto es el vendedor. En los años sucesivos será el comprador el obligado al pago.

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