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Vivienda: Alquilar una vivienda

 

En el caso del alquiler de una vivienda hay que distinguir el tratamiento que supone a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  (IRPF) dependiendo de si se trata del propietario que alquila una vivienda o del inquilino que paga un alquiler por la misma. Asimismo, el alquiler de la vivienda puede tener consecuencias fiscales en otros impuestos.

Rentas a integrar en la declaración del IRPF del propietario de la vivienda.

Cuando una persona física arrienda una vivienda de su propiedad el precio que cobra por el alquiler se considera rendimiento de capital inmobiliario a efectos del IRPF, que constituye Renta del ahorro. Se considera arrendamiento de vivienda exclusivamente el que cumpla el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por lo tanto, no se entienden dentro de este concepto de arrendamiento de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

La renta obtenida por ese alquiler habrá que integrarla en la base imponible del ahorro de la declaración del IRPF y será gravada a los tipos que se indican en la siguiente escala:

Parte de Base liquidable del ahorro

 Euros

 

 

Tipo aplicable

Porcentaje

 

 

Hasta 10.000

 

 

20

Desde 10.000,01 en adelante

 

 

22

En ningún caso la renta que se integre en la declaración podrá ser negativa una vez efectuadas las minoraciones procedentes de las bonificaciones y de los gastos deducibles que se exponen en el apartado siguiente.

Gastos deducibles y bonificaciones a aplicar sobre las rentas obtenidas por el propietario de la vivienda.

El importe a integrar en la declaración se minorará por la aplicación de los siguientes conceptos:

- Bonificación del 20% aplicable sobre la renta obtenida si se trata del arrendamiento de una vivienda. (Será de un 25% la primera vez que se declaren rentas por alquiler de vivienda).

- El importe de los intereses de los capitales ajenos y además gastos de financiación que surjan como consecuencia de la adquisición, rehabilitación o mejora de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que en el caso de que se arriende una vivienda de temporada, como por ejemplo, una casa de veraneo, no se tiene derecho a la bonificación del 20% mencionada anteriormente, ya que el inquilino no satisface una necesidad permanente de vivienda.

Ejemplo:

El señor X tiene una vivienda de su propiedad que alquila a una familia que reside en la misma de manera habitual.

El importe que les cobra por el alquiler es de 9.000 euros anuales.

Además, durante el ejercicio el señor X ha pagado 6.500 euros en concepto de intereses por el préstamo que solicitó en su día para financiar la compra de dicha vivienda.

Para saber qué importe tendrá que integrar el señor X en su declaración, haremos:

Bonificación: 1.800 euros (20% sobre 9.000)

Gastos deducibles: 6.500 euros

Importe a integrar: 9.000 - (1.800 + 6.500) = 700

Cuota íntegra: 140 euros (20% sobre 700)

Imaginemos que paga en concepto de intereses 7.500 euros. En este caso la renta a integrar sería cero, ya que no se puede integrar una renta negativa 9.000 - (1.800 + 7.500) = negativo

Deducción en la declaración del IRPF del inquilino.

La persona física que pague un alquiler por la vivienda en la que reside de manera habitual tiene derecho a una deducción de la cantidad a ingresar en su declaración del IRPF.

El importe de esta deducción será, con carácter general, de un 20% sobre las cantidades que se hayan abonado durante el ejercicio, aunque como máximo sólo podrán deducirse 1.600 euros al año.

Ejemplo:

El señor X es una persona soltera de 40 años de edad que reside de manera habitual en una vivienda de alquiler. Durante el ejercicio ha abonado en concepto de alquiler 9.000 euros.

En su declaración del IRPF sólo podrá deducir un importe de 1.600 euros, ya que si aplicamos el 20% sobre los 9.000 euros se supera el límite máximo. (20% sobre 9.000=1.800 euros)

No obstante, la deducción será de un 25% sobre las cantidades abonadas con un máximo de deducción de 2.000 euros al año en los siguientes supuestos:

- Cuando el inquilino tenga menos de 30 años de edad.

- Cuando el inquilino sea titular de una familia numerosa.

- Cuando el inquilino tenga reconocida una incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez.

- Cuando por decisión judicial se establezca que el obligado tributario tiene que pagar la totalidad del alquiler de la vivienda habitual familiar.

 

Ejemplo:

Un matrimonio compuesto por el señor X y la señora Y abona cantidades por el alquiler de la vivienda en la que residen habitualmente.

El importe que abonan por concepto de alquiler es de 7.000 euros anuales.

Se separan, y el juez establece que el señor X tiene que pagar la totalidad del alquiler de la vivienda aunque en la misma reside Y tras la separación.

El señor X en su declaración de IRPF podrá deducir 1.750 euros (25% sobre 7.000)

Otro ejemplo:

En el mismo caso que el anterior, los cónyuges se separan y el juez establece que tanto X como Y abonen los importes correspondientes al alquiler de la vivienda.

En sus declaraciones de IRPF el señor X y la señora Y prorratearán la deducción entre ellos y podrán deducirse 875 euros cada uno (50% sobre 1.750

Deducción en la declaración del IRPF del inquilino en los casos de tributación conjunta.

En el caso de que se opte por tributar de manera conjunta, los límites de 1.600 y 2.000 euros no se duplican por contribuyente. Sin embargo, en el caso de que uno de los miembros de la pareja sea menor de 30 años pero el otro sea mayor, el porcentaje de deducción a aplicar será del 25%, con un límite de 2.000 euros anuales.

Ejemplo:

Un matrimonio o pareja de hecho reside de manera habitual en una vivienda de alquiler. Uno de los miembros de la pareja tiene 28 años de edad y el otro 33 años.

Durante el ejercicio pagan en concepto de alquiler un importe de 8.400 euros. Presentan la declaración del IRPF de manera conjunta.

En principio se podrían deducir 2.100 euros (25% sobre 8.400), pero como superan el límite únicamente se podrán deducir 2.000 euros.

¿Es compatible la deducción por alquiler en vivienda habitual con la deducción por inversión en vivienda habitual?

Por otra parte, si el contribuyente dentro de un mismo período impositivo reside en una vivienda alquilada y realiza pagos a cuenta de su futura vivienda habitual, puede practicar la deducción por alquiler de vivienda habitual y la deducción por adquisición de vivienda habitual en su declaración de IRPF, siempre que se cumplan los requisitos exigidos para ambas deducciones, por ejemplo, el plazo para ocupar la vivienda habitual desde su adquisición es de un año. Para conocer los requisitos de la deducción por inversión en vivienda, consúltese “Vivienda: comprar una vivienda” y las Preguntas más frecuentes.

Otros impuestos: Impuesto sobre el Valor Añadido

Por otro lado, en cuanto al tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) el arrendamiento de la vivienda se encuentra exento de IVA. Sin embargo, cuando el arrendatario sea una sociedad, no puede considerarse que el inmueble sea su vivienda habitual, aunque luego sea utilizado por un empleado. Por tanto, la citada operación estará sujeta y no exenta de IVA, tributando a un tipo del 21%.

 

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